1

Закон на стороне собственника.

10.1В соответствии с Жилищным кодексом России, ТСЖ — это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество создается для совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества, а также для распоряжения этим общим имуществом в установленных законодательством пределах. Именно последнее — распоряжение — и является наиболее болезненным моментом как для отдельных квартир, так и для товарищества в целом.

Жилищный кодекс относит к общему имуществу довольно широкий перечень объектов, в том числе: служебные помещения — межквартирные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, а также крыши, ограждающие конструкции, оборудование и земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.
Это имущество принадлежат всем владельцам помещений на праве общей долевой собственности, что предусматривает наряду с пользованием и владением право распоряжаться им в установленных Жилищным кодексом (ЖК) России и гражданским законодательством пределах.
Так, уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников. Таким образом, вне закона оказываются практически все перегородки, возводимые жильцами на общих площадках, без согласия остальных владельцем. Решения о передаче в пользование отдельным жильцам общего имущества компетентно принимать только общее собрание собственников, причем такая передача возможна только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
ТСЖ также вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование, например, в аренду, часть общего имущества, опять же если это не нарушает права и законные интересы собственников. Такие решения также принимаются на общем собрании жильцов.
На практике же часто возникает вопрос: кто именно вправе передавать в пользование общее имущество? Общее собрание собственников или общее собрание членов ТСЖ? В разных многоквартирных домах оформление происходит по-разному. Однако из ЖК очевидно, что если собственники помещений выбрали в качестве способа управления домом управление ТСЖ, то общему собранию членов последнего переходят и соответствующие правомочия общего собрания собственников.
Таким образом, если существует ТСЖ, то решение о передачи помещений в собственность принимают его члены, если же ТСЖ не создано, то — общее собрание владельцев жилья.
Однако если собственники жилья не создали товарищество, то передача в пользование общего имущества возможна только на основании решения общего собрания собственников жилья, а если товарищество создано, то также на основании решения общего собрания членов товарищества.
Камнем преткновения здесь становится кворум. В соответствии с ЖК РФ общее собрание собственников помещений правомочно, если в нем приняли участие более половины собственников помещений или их представителей. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество доме. Для правомочности общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс предусматривает дополнительное условие: присутствие более половины членов товарищества или их представителей.
Возможность же законного оформления уменьшения общего имущества сводится к нулю, поскольку получение согласия всех собственников довольно проблематично даже в небольших домах, что, впрочем, не мешает заинтересованным лицам проводить такое уменьшение. Все больше таких дел в последнее время в Санкт-Петербурге рассматриваются как судами общей юрисдикции по заявлениям граждан, так и арбитражным судом по заявлениям организаций, в том числе и ТСЖ.
Важно помнить, что закон на стороне собственника, и не молчать, когда нарушаются ваши права — обращаться в судебные органы самостоятельно или с помощью юристов.

Лидия ДЕДУСЬ,
юрист ООО «Юридическая Компания “РИМ”»

Яндекс.Метрика